加拿大 Reverse Mortgage（反按揭）：退休資金靈活選擇，華人家庭必須正確認識

在大多倫多地區與加拿大其他城市，許多華人長者或退休人士都有一個共通困境：房屋已經供清，表面上資產豐厚，但每月現金收入卻不足以應付醫療、生活，甚至支援子女。這種「有樓無錢」的情況在華人社區尤為普遍。

近年來，「Reverse Mortgage（反按揭）」開始被更多家庭討論。這種貸款方式允許 55 歲以上的長者，以自住房屋淨值為基礎申請貸款，毋須每月供款，直到搬離、出售或離世時才需清償。它既能改善現金流，卻同時伴隨利息滾存與資產縮水的風險。本文將逐一拆解其條件、利弊與誤解，幫助華人家庭正確認識。

什麼是 Reverse Mortgage？

Reverse Mortgage 是一種專為 55 歲或以上屋主 設計的貸款產品。其特色在於，屋主可以利用房屋淨值獲得貸款，而無需每月還款。貸款本金與利息會持續累積，直至屋主出售物業、永久搬離或離世時才需償還。

核心條件包括：

• 年齡要求：屋主需年滿 55 歲或以上，如有聯名業主，所有人均需符合。

• 主要居所：必須為主要住所，屋主每年需居住至少六個月。

• 貸款比例：最高可達房屋估值的 約 55%，實際比例視乎年齡、估價、物業位置與狀況。

• 還款時機：屋主毋須每月還款；在出售、搬離或離世時才清償本金及利息。

• No Negative Equity Guarantee：如 HomeEquity Bank 等機構提供「負資產保證」，確保最終清償金額不會超過物業出售時的公平市場價值，前提是屋主遵守合同（繳稅、保險、維護物業）。

換言之，反按揭不是「賣樓畀銀行」，而是以房屋資產變現的方式，同時保留居住與產權。

為什麼華人長者會考慮反按揭？

不少長者退休後，依靠 CPP、OAS、RRSP 收入仍然不足。反按揭可以即時釋放現金流，幫助應付醫療費用、生活開支，或協助子女置業。

此外，提款部分屬於貸款而非收入，因此一般不會影響 OAS 或 GIS 等政府福利，亦無需繳納所得稅。對部分家庭而言，這是一種靈活的退休理財工具。

反按揭的好處

• 改善現金流：為退休生活提供額外收入。

• 保留居住權：毋須搬屋，屋主仍然擁有產權。

• 免每月供款壓力：本金與利息延後清償，無固定月供。

• No Negative Equity 保證：避免因樓價下跌而負債超出物業價值。

反按揭的限制與風險

• 利息滾存：隨時間累積，逐步減少房屋淨值。

• 繼承影響：留給子女的資產減少，需事先溝通。

• 附加費用：包括估價費、法律費、設定費，若提前還款可能有罰金。

• 屋主責任：需持續繳交地稅、保險，並維持物業狀況良好。

華人家庭常見誤解

1. 「反按揭等於賣樓」 ❌ —— 屋主仍然是產權持有人，銀行不會成為業主。

2. 「銀行隨時可以收樓」 ❌ —— 只要履行合同責任，銀行無權趕走屋主。

3. 「反按揭係最後一步」 ❌ —— 其實它可以作為財務規劃的一個選項，而非必然的「最後手段」。

誰適合？誰要慎重考慮？

適合的人：

• 有物業但現金流不足的退休長者。

• 希望繼續住在自己房子，不願搬離社區的人。

• 難以獲得傳統貸款批核的長者。

需要慎重的人：

• 高度重視資產傳承的家庭。

• 無法長期維持地稅、保險或物業維護的屋主。

• 有其他更低成本融資選擇的人。

結語

Reverse Mortgage 為長者提供了一條靈活的財務途徑，讓「有樓無錢」的困境得到舒緩。然而，它同時意味著利息滾存與繼承資產減少。對華人家庭而言，選擇反按揭之前必須仔細評估，並尋求理財顧問、會計師和律師的專業意見。

「屋企變提款機」可以是退休的一種方案，但要基於清晰規劃與理性判斷，才能真正保障自己與家人的未來。